Haben Sie Fragen zu Ihrer Abrechnung? – Dann geht es Ihnen so wie viel anderen Wohnungseigentümern.

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Der Jahresabrechnung ähnlich ist das Haushaltsbuch der schwäbischen Hausfrau. In der Gesamtabrechnung sollen jährlich alle Einnahmen und Ausgaben so übersichtlich dargestellt werden. Daneben soll für jeden Eigentümer in der Einzelabrechnung ein Anteil an den gesamten Ausgaben berechnet werden, der mit den monatlich geleisteten Zahlungen verglichen wird. Die Differenz ist die Abrechnungsspitze, die zu einer Nachzahlung oder einer Erstattung führen soll, nachdem die Eigentümergemeinschaft die Jahresabrechnung wirksam beschließen konnte.

Die zeitnahe Vorlage einer Jahresabrechnung, die ein nicht geschulter Eigentümer allein und ohne Sachverständigen nachvollziehen kann, ist eine der zentralen Pflichten des Verwalters.

Soweit die Theorie, oft sieht die Praxis leider anders aus, insbesondere wenn die Verwaltung keine fehlerfreie und vollständige Abrechnung übersendet. Anbei einige der häufigsten Fehlerquellen:

1. 1. Verletzung des Zahlungsfluss-Prinzips: Egal, welcher Leistungszeitrum mit einer Zahlung beglichen wurde, kommt es nur auf den Zahlungszeitpunkt an.
   2. Keine Regel ohne Ausnahme: In den Einzelabrechnungen sind aufgrund der Heizkostenverordnung nur diejenigen Warmwasser- und Heizkosten abzurechnen, die im Abrechnungsjahr tatsächlich auch verbraucht wurden.
   3. Die Jahresabrechnung ist nur dann rechnerisch schlüssig, wenn der Saldo zwischen den tatsächlich geflossenen Einnahmen und Ausgaben mit der Differenz der Bankkontenbestände zwischen Jahresanfang und Jahresende übereinstimmt (etwaige Bargeldkasse nicht vergessen!).
   4. Keine Buchung ohne Beleg: neben den Rechnungen sind auch die Kontoauszüge wichtig, z.B. um den Anfangs- und Endbestand der Liquidität überprüfen zu können.
   5. Leider kommt es vor, dass der Anfangsbestand der Liquidität (über alle Bankkonten der WEG inkl. Barkasse) nicht mit dem Endbestand des Vorjahres übereinstimmt, z.B. nach einem Verwalter-Wechsel.
   6. Ein Teil der Liquidität ist für die Instandhaltungsrücklage vorgesehen. Sie stellt eine Art Sparbüchse dar, aus der später (größere) Reparaturen finanziert werden sollen. Die korrekte Darstellung der Entwicklung der Instandhaltungsrücklage beinhaltet u.a. den Anfangsbestand, die Zuführungen gemäß Wirtschaftsplan, die Entnahmen (entsprechend der Zweckbestimmung der Instandhaltungsrücklage für periodisch auftretenden Instandhaltungsaufwand) und den Endbestand.
   7. Da alle Einnahmen und Ausgaben in der Jahresabrechnung auszuweisen sind, widerspricht eine Verrechnung (Saldierung) von Einnahmen und Ausgaben einer ordnungsmäßigen Verwaltung. Hier hilft ein Vergleich der Kontoauszüge von der Bank mit den Buchhaltungsdaten.
   8. Fehler bei den Verteilungsschlüsseln bei der Erstellung der Einzelabrechnungen
   9. Unregelmäßigkeiten bei Umbuchungen zwischen Bankkonten, z.B. bei Veränderungen der Instandhaltungsrücklage oder Übertrag bei Wechsel der Verwaltung

Daneben ergeben sich im Einzelfall eine Reihe von weiteren Verprobungen und Plausibilisierungen. Warum ist dies für Sie wichtig?

Eine (grob) fehlerhafte Jahresabrechnung unter Mißachtung  der maßgeblichen Rechtsprechung führt zur Ungültigkeit des Genehmigungsbeschlusses.

Um dies zu vermeiden, ist es notwendig, die Abrechnung sorgfältig zu prüfen.

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